“Zemes baroni” biedē un tracina rīdziniekus

AS Pilsētas zemes dienests un Zemju pārvalde kopā ar kooperatīvo sabiedrību Kurzeme V ir izsūtījušas iedzīvotājiem informāciju, kas daudzus var sabiedēt, jo tiek prasīts pieņemt lēmumu jau līdz 7. februārim. Stāsts ir par zemes piespiedu nomu. Juridiski neizglītotiem dzīvokļu īpašniekiem tas var izraisīt stresu, jo viņi tiek mudināti rīkoties ātri. Taču cilvēkiem trūkst zināšanu un informācijas par to, kā labāk rīkoties savās, nevis zemes baronu interesēs.

Bizness, tikai bizness

Zemes piespiedu nomas uzņēmumi ir mērķtiecīgi ieguvuši zemi zem daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, un nomas maksas saņemšana no dzīvokļu īpašniekiem ir šo uzņēmumu bizness. Zemes īpašumā vairs nav jāiegulda nekas, toties nauda griežas. Gluži kā Svēto Rakstu tekstā: «Skatieties uz putniem gaisā: ne tie sēj, ne tie pļauj, ne tie sakrāj šķūņos, un jūsu Debesu Tēvs tos baro.»

Zemes piespiedu nomas uzņēmumu redzamākais pārstāvis ir zvērināts advokāts Normunds Šlitke. Dokumentos, kas nonākuši Neatkarīgās rīcībā, parādās Beatrises Šlitkes vārds un uzvārds.

Baida ar neatgūstamiem 6 miljoniem

Kādas daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki saņēmuši iepriekš minēto akciju sabiedrību un kooperatīvās sabiedrības vēstuli, kurā informē, ka šīs mājas pārvaldnieks SIA Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) ir no iedzīvotājiem iekasējis nekustamā īpašuma nodokli, kas nekavējoties jāpārskaita zemes īpašniekam, proti, abām akciju sabiedrībām. Bet tas nav pārskaitīts. Zeme zem mājas pieder abām akciju sabiedrībām, bet tiesības un pienākumu iznomāt šo zemi zemes īpašnieki nodevuši kooperatīvajai sabiedrībai Kurzeme V. Vēstuli Kurzemes V un Zemju pārvaldes vārdā parakstījusi Beatrise Šlitke, Pilsētas zemes dienesta vārdā – Artūrs Snips.

Dzīvokļu īpašniekiem tiek atgādināts, ka RNP noguldījis dzīvokļu īpašnieku samaksāto naudu PNB bankā, kas, kā raksta vēstules autori, visticamāk, ir neatgūstami, un tie ir vairāk nekā seši miljoni eiro. Viņi biedē, ka iedzīvotājiem būs jāmaksā vēlreiz nekustamā īpašuma nomas maksa par 2019. gadu, ja RNP nebūs izdevies atgūt bankā noguldītos līdzekļus, un piedāvā, lai dzīvokļu īpašnieki nosūta rīkojumu RNP izmaksāt īpašnieka iemaksāto nomas maksu par 2019. gadu pakalpojuma sniedzējam, proti, zemes īpašniekam.

Juridiskā izpratnē tas droši vien ir pakalpojums, ko iedzīvotājiem sniedz zemes īpašnieks, kurš iekasē zemes nomas maksu, bet reāli… saprotiet paši.

Parakstiet, vai tiksimies tiesā!

Dzīvokļu īpašniekiem tiek izstāstīts, ka zemes īpašnieki ar RNP kā šīs ēkas pārvaldītāju nav noslēguši līgumu rakstveidā par 2018., 2019. un 2020. gadu. Par 2018. gadu noslēgta un izpildīta pagaidu vienošanās un nomas maksas maksājumu zemes īpašnieki ir saņēmuši.

Tagad dzīvokļu īpašniekiem tiek piedāvāts noslēgt tiešo vienošanos ar zemes īpašniekiem, vairs neizmantojot RNP kā starpnieku, un vienlaikus apsvērt iespēju izpirkt zemi proporcionāli dzīvokļa domājamai daļai no ēkas. Vai arī turpināt nomāt zemi. Dzīvokļu īpašniekiem tiek piedāvāti vairāki varianti, kā rīkoties. Taču jau līdz 7. februārim zemes baroni prasa nosūtīt parakstītu vienošanos. Vēstulē ir piebilde: ja parakstīta vienošanās nebūs saņemta, pret dzīvokļu īpašniekiem var vērsties tiesā.

Sarunas par procentu likmi

RNP uzsver, ka pašlaik notiek sarunas par līgumu noslēgšanu ar zemes piespiedu nomas uzņēmumiem. RNP pārrunās ar zemes īpašniekiem savu klientu – dzīvokļu īpašnieku – interesēs mēģina nodrošināt maksimāli zemu nomas maksas procentu likmi. Aizvadītajā gadā zemes piespiedu nomas līgumi pārsvarā ir noslēgti ar 4-4,5 procentu likmi. Tādu likmi RNP cenšas panākt arī šobrīd. Ar 3/4 zemju īpašnieku līgumi ir noslēgti. Ja ar atlikušajiem zemes baroniem nevarēs panākt vienošanos, lieta nonāks tiesā.

Savukārt zemes īpašnieki mēģina iekasēt pēc iespējas lielāku nomas maksu. Arī situācijā, kas šeit tiek izklāstīta saistībā ar Pilsētas zemes dienestu un Zemju pārvaldi, vienošanās par līguma slēgšanu ir panākta, bet par procentu likmes apmēru – nav.

RNP norāda, ka zemes īpašnieki, kuri mēģina novilcināt līguma noslēgšanu, lai panāktu augstākas procentu likmes, ir gatavi izmantot visdažādākās metodes savu interešu sasniegšanai, tostarp nepatiesas, apzināti sagrozītas vai arī daļēji patiesas informācijas izplatīšanu.

RNP aicina rūpīgi izvērtēt piedāvātās vienošanās saturu un neslēgt individuālus zemes nomas līgumus, jo tas būtiski sarežģī gan sarunu procedūru ar zemes īpašniekiem par līgumu slēgšanu, gan ar zemes nomu saistīto procesu tālāko administrēšanu (to sadārdzinot) un dzīvokļu īpašnieku interešu ievērošanu.

Var ietekmēt visus

Uzmanību: likumdevējs ir noteicis, ka pakalpojuma sniegšanas noteikumiem ir jābūt vienādiem visiem dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem. Tātad var rasties situācija, ka, slēdzot tiešo līgumu ar zemes baroniem, viņi daļai dzīvokļu īpašnieku noteiks, visticamākais, augstāko nomas maksas procentu likmi. Tas nozīmē, ka arī citiem dzīvokļu īpašniekiem nāksies maksāt vairāk nekā līdz šim.

Aizliegt nevar, bet uzkrājumu neatdos

RNP skaidro, ka dzīvokļu īpašniekiem nav jāparaksta zemes īpašnieku atsūtītā vienošanās, ja vien viņi paši neizlemj, ka piekrīt zemes īpašnieku piedāvājumam. Dzīvokļu īpašniekiem nav aizliegts slēgt vienošanos pa tiešo ar zemes īpašnieku, taču RNP neņems vērā atsevišķu klientu uzdevumus pārskaitīt uzkrātos zemes nomas maksājumus kādai no iepriekš minētajām firmām. Tas nozīmē, ka zemes baroni nesaņems uzkrājumu, kas tiek veidots no dzīvokļu īpašnieku iemaksātās naudas. Kā jau rakstīts, RNP vēl nav izdevies noslēgt līgumus un vienoties par procentu likmi ar dažiem zemes piespiedu nomas uzņēmumiem. Kamēr līguma nav, nekustamā īpašuma nomas maksājuma uzkrājums tiek veidots iepriekšējās procentu likmes apmērā. Tas garantē, ka iedzīvotājiem nevajadzēs uzreiz maksāt visu nodokļa summu, kad līgums tiks noslēgts un stāsies spēkā.

RNP skaidro, ka šis uzkrājums ir dzīvokļu īpašnieku kopības nauda, tāpēc pārvaldītājam nav tiesību pēc individuāla pieprasījuma maksājumu pārskaitīt zemes piespiedu nomas uzņēmumam. To drīkst darīt tikai pēc kopības lēmuma.

***

VIEDOKLIS

Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs Vitolds Peipiņš uzskata, ka zemes piespiedu nomas uzņēmumi šādā veidā ietekmē ķēdes vājāko posmu – dzīvokļu īpašniekus, daļai no kuriem ir sarežģīti orientēties juridiskajos jautājumos. Bet zemes īpašniekam nav aizliegts pieņemt lēmumu, ar ko risināt zemes piespiedu nomas līguma pārrunas – ar dzīvokļu īpašniekiem vai mājas pārvaldītāju. Viņš atzinīgi vērtē RNP rīcību, informējot iedzīvotājus, kā pašlaik viņiem rīkoties, bet vienlaikus norāda, ka var rasties situācija, ka zemes īpašnieki vērsīsies tiesā un dzīvokļu īpašnieki būs spiesti maksāt tiesas noteikto nomas maksājuma procentu likmi, bet, lai nebūtu jāmaksā dubulti, viņiem būs jāpierāda, ka nomas maksas maksājumu ir saņēmis RNP.

***

PAR ZEMES PIESPIEDU NOMU

SIA Rīgas namu pārvaldnieks ir sagatavojusi atbildes uz jautājumiem, kas attiecas uz pašreizējo situāciju attiecībā uz zemes piespiedu nomu.

Varbūt nebūs jāmaksā, ja nav noslēgts līgums? Zemes nomas maksa tiek aprēķināta visiem īpašumiem, kuriem ir piespiedu nomas attiecības, arī situācijās, ja līgums vēl nav noslēgts. Tas tiek darīts, jo zemes piespiedu nomas attiecības nevar neiestāties, tas ir, ja mājai ir piesaistīts trešajām personām piederošs zemesgabals, noma par to būs jāsamaksā par visu nomas periodu, neatkarīgi no tā, kurā brīdī ir noslēgts līgums. Noslēdzot līgumu par piespiedu zemes nomu, naudas uzkrājums un nākamie maksājumi tiek pārskaitīti saistību izpildei pret zemes īpašniekiem.

Vai AS PNB banka iesaldētā nauda ietekmē situāciju zemes nomas jomā? PNB bankā iesaldētie finanšu līdzekļi nekādā veidā neietekmēs klientus. Nevienam no uzņēmuma klientiem nebūs par kādu savulaik saņemtu pakalpojumu jāmaksā atkārtoti. Šis ir viens no maldināšanas veidiem, ko izmanto zemes īpašnieks, lai panāktu sev izdevīgāka līguma noslēgšanu.

Zemes īpašnieks (viņa pārstāvis) mēģina maldināt dzīvokļu īpašniekus. Iepazīstoties ar sagatavoto līguma projektu no zemes īpašnieka puses, ir redzams, ka līgumā tiek norādīta tikai maksājamā summa bez procentu likmes. (Arī Neatkarīgās rīcībā esošajos dokumentos norādīta summa bez procentu likmes, nav izskaidrots, kā konkrētā summa veidojusies. Maksājums sadalīts divās daļās. Pirmais jāveic līdz 7. februārim, otrais – līdz 31. jūlijam, – red. piez.) Līguma darbības termiņš, savlaicīgi to nepārtraucot, tiek automātiski pagarināts vismaz uz vēl vienu gadu. Ja salīdzinām summu, kas ir maksāta līdz šim, un to, kas ir piedāvāts no RNP puses, pēc esošās kadastra vērtības tā ir gandrīz līdz 1,5 reizes lielāka, tas ir, zemes īpašnieks saņemtu daudz vairāk, kas ir loģiski no zemes īpašnieka puses, bet nav izdevīgs un ekonomiski pamatots piedāvājums dzīvokļu īpašniekiem.

Vai ar atsevišķa dzīvokļu īpašnieka noslēgto līgumu var likt pārskaitīt uzkrāto zemes nomas maksu zemes īpašniekam? Arī šajā gadījumā zemes īpašnieks vai viņa pārstāvis mēģina maldināt līguma slēdzēju. Lai izmantotu uzkrāto kopības naudu, nepieciešams kopības lēmums. Tikai noslēdzot mājas kopējo līgumu un pārstāvot visus dzīvokļu īpašniekus, nauda tiek novirzīta zemes īpašniekam. Ja tas ir individuāls līgums, ar individuālu likmi, tā apmaksai nepieciešams kopības lēmums.

Vai dzīvokļa īpašnieks drīkst pats slēgt zemes nomas līgumu? Pārvaldnieks neaizliedz un norāda, ka dzīvokļa īpašnieks drīkst pats slēgt zemes piespiedu nomas līgumu ar zemes īpašnieku vai viņa pārstāvi, taču, slēdzot šādu līgumu, būtiski ņemt vērā arī pārējo dzīvokļu īpašnieku intereses un iespējamās sekas šādu atsevišķu vienošanos noslēgšanas gadījumā.

Ko darīt? RNP aicina dzīvokļu īpašniekus sagaidīt līguma noslēgšanu (ko dara RNP) vai arī pieņemt citu visiem kopīpašniekiem saistošu lēmumu par līguma slēgšanu ar zemes īpašnieku. Dzīvokļu īpašnieki lēmumu var pieņemt arī par to, ka pārvaldnieks tiek atbrīvots no līguma slēgšanas pienākuma un visi dzīvokļu īpašnieki slēdz individuālus zemes nomas līgumus.

Kā uzzināt kadastrālo vērtību? Lai aprēķinātu zemes nomas procentuālo izteiksmi no nomājamā zemesgabala kadastrālās vērtības, nepieciešams noskaidrot visa citai personai piederoša zemesgabala platību, kā arī tā kadastrālo vērtību. Zemesgabala kadastrālo vērtību un tā platību bez maksas iespējams uzzināt Valsts zemes dienesta datu publicēšanas un e-pakalpojumu portāla www.kadastrs.lv publiskajā sadaļā Kadastra informācijas sistēma – Meklēt īpašumu bez autorizēšanās.