Mājokļu tirgus Latvijā – sagaidām izaugsmi, izšķirošs būs ECB lēmums par likmēm

Ērtāka un kvalitatīvāka mājokļa iegāde un jaunu projektu tapšana var kļūt par vienu no 2024. gada tendencēm Latvijas ekonomikā un sabiedrībā. Atšķirībā no Igaunijas un Lietuvas, pie mums mājokļu tirgus līdz šim audzis daudz gausāk, bet pieprasījums pēc kvalitatīvas dzīves telpas saglabājas augsts. Ja piepildīsies cerīgās prognozes par Eiropas Centrālās bankas (ECB) lēmumu šovasar samazināt Euribor likmes, – tas nozīmētu lētākus aizdevumus un daudziem liktu atgriezties pie ieceru piepildīšanas. Bankas šādam pieprasījuma kāpumam ir gatavas, un jādomā, ka lielākai aktivitātei gatavojas arī mājokļu projektu attīstītāji.

SEB bankas hipotekārais kredītportfelis 2023. gada laikā pieauga par 2,5%. Esam palīdzējuši klientiem iegādāties teju 1860 jaunus mājokļus. Protams, par galveno ietekmes faktoru pērn kļuva straujais Euribor likmju kāpums, kas cilvēkiem lika nogaidīt ar lēmumu par jauna mājokļa iegādi. Tas nozīmē, ka jauno projektu attīstītāju rīcībā šogad ir salīdzinoši vairāk dzīvokļu, nekā bija pirms gada, un tagad tie nogaida līdz pārdos vismaz daļu no gatavajiem īpašumiem. Ja pirms dažiem gadiem cilvēki rezervēja t.s. jauno projektu dzīvokļus, kuri vēl tikai tika projektēti, tagad pircēji savu nākotnes dzīves telpu grib apskatīt un aptaustīt. Cenas jaunajos projektos Rīgā svārstās ap 2500 eiro par kvadrātmetru un neskatoties uz visai pieklājīgu dzīvokļu piedāvājumu, cenu kritums nav gaidāms. Klientu pārliecināšana notiek piedāvājot dažādus papildu labumus – ceļojumus, virtuves iekārtas, autostāvvietas, noliktavu telpas u.c.

Īrēt vai pirkt?

Naudas cenas pieaugums nozīmē to, ka dienaskārtībā ir atgriezies piemirstais jautājums par to, vai dzīves telpu izdevīgāk ir īrēt vai pirkt. Pieņemot, ka 45 kvadrātmetru liela dzīvokļa cena ir aptuveni 2500 eiro par kvadrātmetru, un aizdevums piešķirts uz 20 gadiem, ikmēneša kredītmaksājums pērn pirmo reizi pārsniedza vidējo īres cenu par līdzīgu dzīvokli. Jaunā projekta ēkā divistabu dzīvokļa īre svārstās ap 500 eiro mēnesī, bet kredīta maksājums būtu aptuveni 600 eiro mēnesī (neņemot vērā ekskluzīvus projektus). Sērijveida dzīvokļu ēkā šī atšķirība varētu būt mazāka, tomēr šajos dzīvokļos arī īres cena ir zemāka.

Var prognozēt, ka šogad populārāka varētu kļūt dzīvokļu īre ar izpirkumu, kur abām pusēm jābūt ļoti uzmanīgām. Jānovērtē un jāvienojas par sekām, kas notiktu, piemēram, līguma laušanas gadījumā, tad, ja ar īpašums zaudē vērtību vai tad, ja no īrnieka puses aizkavējas maksājumi.

Lielāka skaidrība, aktīvāka komunikācija

Jāņem vērā, ka pērn ap hipotekāro kredītu tirgu bija sacelta pamatīga jezga politiskā līmenī, un daudzi potenciālie pircēji gaidīja, ar ko beigsies politiķu idejas par un ap atbalstu kredītņēmējiem. Gada nogalē lēmums tika pieņemts, un šī gada aprīlī cilvēki saņems pirmās kompensācijas. Skaidrība šajā jautājumā varētu būt papildu faktors par labu īpašuma iegādei. To, ka cilvēki vēlas lielāku un ērtāku dzīves telpu, apliecina SEB bankas veiktā aptauja 2023. gada nogalē, kurā 25% respondentu apliecināja, ka būtu gatavi iegādāties jaunu mājokli, izmantojot aizdevumu.

Paredzams, ka tuvākajā laikā ir gaidāma krietni aktīvāka komunikācija no aizdevēju puses par mājokļu iegādi. Šobrīd izstrādē ir izmaiņas normatīvajos aktos, kas paredz atļauju reklamēt mājokļa kredītus. Tas noteikti palīdzēs cilvēkiem atrast piemērotāko īpašumu, kā arī izglītos par atbildīgu kreditēšanu un saistību uzņemšanos.

Cenu kritums nav gaidāms

2023. gadā aktivitāte mājokļu tirgū no 2022. gada rādītājiem atpalika par aptuveni 20%–25%. Gada nogalē interese par jaunu mājokļu iegādes finansēšanu kritās par aptuveni 30%, salīdzinot ar vasaru un rudeni. Te gan jāpiebilst, ka vasara parasti ir aktīvākais laiks nekustamo īpašumu tirgū. Tomēr aptuveni 50 miljoni eiro, ko ik mēnesi mājokļa kredītos pērn izsniedza visas Latvijas komercbankas, atbilst vienas pašas SEB bankas izsniegto aizdevumu apjomam Lietuvā vai Igaunijā.

Analizējot darījumu struktūru, redzams, ka aptuveni puse no visiem iegādātajiem dzīvokļiem atrodas sērijveida dzīvokļu ēkās, ceturtā daļa ir dzīvokļi jaunajos projektos, bet pārējie – 20.gs. pirmajā pusē būvētos namos. Neskatoties uz pieprasījuma kritumu, īpašumu cena jaunajos projektos turpināja pieaugt, liecina portāla cenubanka.lv dati. Jaunajos projektos Rīgas pieprasītākajos rajonos cena pārsniedz 3000 eiro par kvadrātmetru, bet mazāk populāros rajonos 2500 eiro par kvadrātmetru (pirmreizējais tirgus). Renovētu pirmskara laika dzīvokļu cena gada nogalē pārsniedz 2300 eiro par kvadrātmetru, bet nerenovētu dzīvokļu cena bija ap 1600 eiro par kvadrātmetru. Nelielu kritumu pērn varēja fiksēt vien sērijveida dzīvokļos, kuru cena gada nogalē bija no 1000 eiro līdz 1400 eiro par kvadrātmetru atkarībā no mājokļa atrašanās vietas.

Ņemot vērā dzīvokļu namu būvniecības izmaksas, šobrīd nav pamata uzskatīt, ka būtu gaidāma īpašumu cenu samazināšanās (atskaitot padomju laikā būvētos sērijveida dzīvokļus).

Privātmāju segmentā dominē koka karkasa mājas

Privātmāju būvniecībā 2023. gads pagāja bez būtiskiem kritumiem vai kāpumiem. Daļa no klientiem ir izvēlējušies būvēt savu mājokli, jo kvadrātmetra izmaksas ir zemākas, nekā pērkot dzīvokli jaunajā projektā. Citi izšķīrušies par labu energoefektīvam mājoklim, jo esošajās dzīvesvietās ir pārāk augsti komunālie maksājumi. Gada otrajā pusē bija vērojams aktivitātes kāpums gan attiecībā uz zemes iegādi, gan finansējuma piesaisti.

Viena no tendencēm – privātmāju segmentā aizvien vairāk izvēlas t.s. koka karkasa mājas, kuras šobrīd veido vairāk nekā pusi no visa jaunbūvējamo privātmāju tirgus. 2024. gada sākums liecina, ka aktivitāte privātmāju būvniecībā šogad nebūs zemāka.

Pirmstermiņa dzēsto kredītu skaits pērn pieauga par 12%

Jāpiebilst, ka 2023. gada otrajā pusē palielinājies to klientu skaits, kuri daļēji vai pilnībā dzēsa savas kredītsaistības pirms līguma termiņa. Vidēji tas notiek tad, kad atlikums ir ap 20-25 tūkstošiem eiro. Tomēr redzam, ka 2022. un 2023. gados pirms termiņa dzēsto kredītu skaits bija lielāks, nekā 2020. un 2021. gadā, ko gan var skaidrot ar augošām likmēm un klientu vēlmi nepārmaksāt procentus par kredītu. Turklāt zināms, ka kovida laikā cilvēkiem izveidojās lielāki uzkrājumi, ko arī izmantoja saistību segšanai. Piemēram, salīdzinot 2023. gadu ar 2020. gadu atmaksas gadījumu skaits pieauga par 50%, savukārt salīdzinot ar 2022. gadu – par 12%.

Kopumā mājsaimniecību finansiālā situācija šobrīd ir vērtējama kā spēcīga, par ko liecina klientu labā disciplīna maksājumu veikšanā, kā arī pieaugošais naudas atlikums klientu kontos. Uz to norāda arī salīdzinoši lielais īpašumu iegādes darījumu skaits, kas notiek bez aizdevuma saņemšanas (ap 42% no visiem darījumiem, Latio dati par 2023.g. decembri). Visi minētie faktori norāda uz pozitīvām tendencēm mājokļu tirgū. Tomēr izšķiroša būs ekonomikas izaugsme un Euribor samazināšana, kas varētu kļūt par galvenajiem katalizatoriem, lai aizvien vairāk cilvēku Latvijā varētu atļauties pāriet uz ērtāku un kvalitatīvāku dzīves telpu.

Māris Opincāns, SEB bankas Privātpersonu finansēšanas pārvaldes vadītājs