Nekustamo īpašumu pārvaldība – bez vienotas nozares politikas un sistēmiskas pieejas

Latvijā Finanšu ministrija (FM) ir atbildīga par valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas politikas izstrādi. Tās dibinātā kapitālsabiedrība “Valsts nekustamie īpašumi” (VAS VNĪ) ir atpazīstamākais, bet ne vienīgais valsts nekustamā īpašuma pārvaldītājs valstī. Noslēdzot revīziju, Valsts kontrole konstatēja būtiskus trūkumus gan politikas veidošanā (jeb precīzāk – neveidošanā), gan arī īpašumu pārvaldīšanā. 2006.gadā pieņemtās Valsts nekustamā īpašuma vienotas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas koncepcijas (Koncepcija) īstenošana noslēgusies jau 2020.gadā, bet no iecerētā sasniegta tikai daļa. Veids, kā VAS VNĪ pārvalda nekustamo īpašumu un nodrošina ar to valsts iestādes, Valsts kontrolei liek šaubīties, vai valsts intereses tiek vērtētas augstāk par valsts kapitālsabiedrības interesēm. Valstij pieder liels skaits nekustamo īpašumu ar visdažādāko pielietojumu, un vienlaikus nekustamais īpašums ir viens no pamata resursiem, kas nepieciešams valsts institūciju funkciju veikšanai. Valsts kontroles veiktās revīzijas fokusā šoreiz bija VAS VNĪ pārvaldīšanā esošie birojiem paredzētie valsts un VAS VNĪ nekustamie īpašumi.

KONCEPCIJĀ MINĒTĀS PROBLĒMAS UN TRŪKUMI JOPROJĀM PASTĀV

Būtiskākie 2006.gadā pieņemtās Koncepcijas uzdevumi bija virzīties uz lielāku nekustamo īpašumu pārvaldības centralizāciju nozaru ietvaros, optimizēt ministriju un valsts institūciju valdījumā esošo nekustamo īpašumu struktūru, ieviest tirgus nomas maksas principu, kura galvenais uzdevums bija veidot uzkrājumus plānotajiem remontdarbiem un būvdarbiem, veidot vienotu īpašumu pārvaldības informācijas sistēmu.

Revīzijā konstatēto komentē Valsts kontroles padomes locekle Inga Vilka: “Nenoliedzami, ka 2006.gadā pieņemtās Koncepcijas īstenošanas gaitā FM ir daudz strādājusi – pieņemta virkne dažādu normatīvo aktu, FM valdījumā no citām institūcijām pārņemti daudzi nekustamie īpašumi. VAS VNĪ atsavinājusi un turpina atsavināt valstij nevajadzīgos īpašumus, pārņēmusi daļu valsts īpašumu, uzcēlusi jaunus, izveidojusi Valsts nekustamā īpašuma informācijas sistēmu. Tomēr, noslēdzot revīziju 2023.gada februārī – 16 gadus pēc Koncepcijas pieņemšanas –, jāsecina, ka kopumā valsts iestāžu nodrošināšana ar nepieciešamajām telpām nav koordinēta, valsts nekustamais īpašums un nekustamā īpašuma pārvaldīšanai speciāli izveidoto valsts kapitālsabiedrību nekustamais īpašums tiek pārvaldīts sadrumstaloti un bez nākotnes redzējuma. Šī ir kārtējā revīzija, kura liecina par iztrūkstošu vai nepietiekamu valsts institūciju sadarbību, kārtējā revīzija, kura liecina par pilnīgu, salīdzinošu un apkopojošu datu un analīzes trūkumu.”

Jau Koncepcijas izstrādes gaitā, negūstot atbalstu no dažādu institūciju puses, tika pieļautas atkāpes no pamatidejas un pieļauti dažādi izņēmumi, kas ir novedis pie tā, ka Koncepcijā minētās problēmas joprojām pastāv un nav atrisinātas. Izveidotā nekustamo īpašumu pārvaldīšanas sistēma, kas nepieciešama valsts funkciju īstenošanai, ir sadrumstalota – ir gan dažādi nekustamo īpašumu pārvaldītāji, gan dažādi principi nomas un apsaimniekošanas maksas noteikšanai. Atšķirīgas ir valsts iestāžu iespējas un izdevumi telpu nodrošinājumam.

NOMAS MAKSAS APRĒĶINĀ TRŪKST KONSEKVENCES. TRŪKUMI IEKŠĒJĀS KONTROLES SISTĒMĀ

Koncepcijas īstenošanas gaitā izveidota vienota pieeja nomas maksas noteikšanai valsts nekustamā īpašuma iznomāšanai publiskām personām, tai skaitā valsts iestādēm, bet kapitālsabiedrības īpašumā esošu nekustamo īpašumu pārvaldīšana un nomas maksas noteikšana ir tās kapitāldaļu turētāja un vadības struktūru lēmums. Iznomājot valsts īpašumu valsts iestādei, nav paredzēts ienesīgums, bet valsts kapitālsabiedrības īpašuma nomas maksa pēc vienošanās var būt augstāka nekā uz izmaksām balstītais aprēķins. Valsts kontrole uzskata, ka pēc būtības valstij pastarpināti pieder arī tās kapitālsabiedrību nekustamais īpašums. Attiecīgi VAS VNĪ pārvaldīšanā nodotajam valsts īpašumam un arī pašas valsts kapitālsabiedrības īpašumam pirmām kārtām jākalpo valsts institūciju nodrošināšanai ar atbilstošu nekustamo īpašumu iespējami efektīvā un ekonomiskā veidā.

VAS VNĪ nomas un apsaimniekošanas ieņēmumi 2021.gadā bija 36 milj. eiro, un izteikti lielāko daļu – 87% – veido publisko personu maksājumi.

Koncepcijā paredzētā pāreja uz nomas maksu notikusi daļēji, ņemot vērā valsts budžeta ierobežotās finansējuma iespējas, tādējādi ne visiem īpašumiem tiek veikti uzkrājumi plānotajiem remontdarbiem. Savlaicīgi neveikti nepieciešamie remontdarbi radīs lielākas izmaksas valsts budžetam nākotnē.

Ir arī pretēji gadījumi – piešķirtie valsts budžeta līdzekļi saistību segšanai ļauj VAS VNĪ nopelnīt. Apmēram 40% no nomas un apsaimniekošanas ieņēmumiem VAS VNĪ gūst no diviem nekustamajiem īpašumiem Rīgā – Čiekurkalna 1.līnijā 1 K-1 un Talejas ielā 1, kas pārsvarā tiek iznomātas publiskā sektora iestādēm. Revīzijā VAS VNĪ sniegtie nomas aprēķini nevienā gadījumā nenorādīja uz peļņu, bet tika pamatoti tikai ar tiešo un netiešo izdevumu segšanu. Revīzijā konstatēts, ka par nekustamā īpašuma nomu Čiekurkalna 1.līnijā 1 Iekšlietu ministrijas Nodrošinājuma valsts aģentūra četros gados (no 2018.gada) vidēji gadā samaksājusi par 1,9 milj. eiro vairāk, nekā ir bijuši faktiskie izdevumi. Tas saistīts ar aizņēmuma un procentu maksājumu iekļaušanu nomas maksas aprēķinā. VAS VNĪ rentabilitātes aprēķini liecina, ka minētā kompleksa rentabilitāte 2020. un 2021. gadā bija 4,2 miljoni, bet iepriekšējos divus gadus virs 5 milj. eiro gadā. Šādi īstenota VAS VNĪ pieeja, kad valsts iestādēm netiek pārskatīta un samazināta nomas maksa atbilstoši faktiskajām izmaksām, valstij nav ekonomiska.

Līdzīgā veidā bankas aizņēmuma un procentu komponente tiek iekļauta nomas maksā arī revīzijā skatītajā VAS VNĪ īpašumā Talejas ielā 1, kur galvenais nomnieks ir Valsts ieņēmumu dienests. Šajā gadījumā nomas maksā ietverti vēl citi maksājumi – procentu likmes pieauguma risks un VAS VNĪ ieguldījuma atgūšana ar procentiem. Saskaņā ar VAS VNĪ aprēķiniem 2020.gadā šī īpašuma rentabilitāte bija 1,1 milj. eiro, 2021.gadā – 662 tūkstoši eiro. Iepriekšējos gados situācijā, kurā banku likmes bija ļoti zemas, VAS VNĪ veica ievērojamus maksājumus procentu likmju uzturēšanai. Bet kopš 2022.gada, kad aizdevumu likmes sākušas strauji pieaugt, procentu likmes vairs nav fiksētas, Tas var rezultēties vai nu būtiskā šī īpašuma rentabilitātes samazinājumā, vai lielākā slogā uz valsts budžetu, ja rentabilitātes saglabāšanas nolūkos VAS VNĪ nomas maksu valsts iestādēm cels atbilstoši procentu maksājumu pieaugumam.

Revīzijā konstatētās daudzās (lai arī ne visos gadījumos pēc apmēra būtiskas) kļūdas VAS VNĪ nomas maksas aprēķinos liek secināt, ka VAS VNĪ ir vāja iekšējās kontroles vide, kā rezultātā nomnieki maksā neatbilstošu maksu par telpām.

TRŪKST PILNĪGU, PATIESU UN AKTUĀLU DATU

Lai nodrošinātu vienotu pieeju valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanai un apsaimniekošanai, bija nepieciešams izveidot atbilstošu informācijas sistēmu, kas radītu objektīvus priekšnosacījumus datu analīzei, salīdzināmībai un valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas plānošanai. Lai gan FM un VAS VNĪ ir nodrošinājušas šādas informācijas sistēmas izveidi, tomēr tajā uzkrātie dati nav pilnīgi, kvalitatīvi un uzticami, līdz ar to nav iespējams veikt pilnvērtīgu datu analīzi un joprojām nepieciešamā informācija par valsts nekustamā pārvaldīšanas un apsaimniekošanas jautājumiem tiek iegūta no iestādēm manuāli dažādu aptauju veidā.

LABAS PĀRVALDĪBAS TRŪKUMS KAPITĀLSABIEDRĪBAS PADOMES VEIDOŠANĀ

Attiecībā uz VAS VNĪ pārvaldību Valsts kontrole vērš uzmanību uz tās padomes veidošanu un sastāvu, kā arī uz valdes darba novērtējumu. Likums pieļauj padomes locekļu iecelšanu bez konkursa uz pagaidu laiku līdz vienam gadam. Trīs no četriem VAS VNĪ padomes locekļiem ir iecelti uz pagaidu laiku. Turklāt divi no tiem, tai skaitā padomes priekšsēdētājs, pilda savus pienākumus ar pagaidu statusu jau ceturto

gadu, jo tika iecelti tikai pāris dienas pirms likuma norma par pagaidu termiņa ilguma ierobežojumi stājās spēkā. Savukārt vienu padomes locekli pēc pagaidu statusa termiņa beigām FM kā kapitāldaļu turētāja iecēla amatā no jauna, turklāt, neskatoties uz Pārresoru koordinācijas centra aizrādījumiem, nerīkojot amatu konkursu. Lai arī FM uzstāj uz savas rīcības likumību, Valsts kontrole šādu attieksmi vērtē kā tiesisku nihilismu. Šāda prakse vājina sabiedrības uzticību valsts pārvadei un nebūtu īstenojama.

Papildus Valsts kontrole vērš uzmanību, ka visi trīs padomes locekļi, kas ir iecelti uz pagaidu laiku, ieņem vadošos pilna laika amatus ministrijās, t.i., VAS VNĪ padomes priekšsēdētājs vienlaikus ir Aizsardzības ministrijas valsts sekretārs, viena no padomes loceklēm ir FM Administrācijas vadītāja, otra – gan FM valsts sekretāra vietniece budžeta jautājumos, gan valdes locekle Liepājas speciālajā ekonomiskajā zonā. Valsts kontrole jau iepriekš ir izteikusi bažas par iespējām pilnvērtīgi savienot tik augstas atbildības un slodzes amatus. Līdz valsts pārvaldes atlīdzības likuma grozījumiem, kas stājās spēkā 2022.gada jūlijā, šāda prakse kalpoja atlīdzības palielināšanai.

Lai gan VAS VNĪ valdes darbības vērtējums par 2021.gadu ir krities un ir zemākais pārskatāmā periodā, VAS VNĪ padome ir atļāvusi valdes priekšsēdētājam kopš 2021.gada apvienot amatu ar padomes priekšsēdētāja amatu citā valsts kapitālsabiedrībā.

NĀKOTNI VEIDOJOT, JĀŅEM VĒRĀ IEPRIEKŠĒJĀ PIEREDZE

Šobrīd FM turpinās iepriekšējās koncepcijas ieviešanas rezultātu izvērtēšana, kuras gaitā Valsts kontrole aicina ņemt vērā arī revīzijā konstatēto, aicina tajā arī objektīvi izvērtēt, vai kapitālsabiedrība ir valstij izdevīgākais veids, kā valsts institūcijas nodrošināt ar tām nepieciešamajām telpām, lai, veidojot jaunu nozares politiku, būtu iespējams izvairīties no līdzšinējām kļūdām.

VALSTS KONTROLES IETEIKUMI #PĒCREVĪZIJAS

Pamatojoties uz revīzijas secinājumiem, FM kā atbildīgajai iestādei par valsts nekustamā īpašuma politikas plānošanu un īstenošanu un VAS VNĪ kā valsts un savā īpašumā esošā nekustamā īpašuma pārvaldniekam ir sniegti 11 ieteikumi, kurus ieviešot:

• tiks noteikta valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas politika;
• tiks izveidota tāda valsts nekustamo īpašumu informācijas sistēma, kurā būs pilnīgi, kvalitatīvi un uzticami dati;
• tiks nodrošināta ekonomiski pamatota nomas maksa publiskām personām;
• tiks pilnveidota valsts kapitāldaļu pārvaldība VAS VNĪ, uzraugot novirzītās peļņas daļas izlietojumu atbilstoši noteiktajiem mērķiem.